新浪财经北美站 刘硕 发自纽约

  新浪财经讯 美国东部时间8月4日,在疫情面前,全美房价少见的出现小幅回升现象。创纪录的低抵押贷款利率在近几个月提振了房价,让购房者有更强的购买力进行房屋买卖。而专家认为,这是只是短期现象。

   (图为全美房价指数,来源:fred)

  本月初,30年期固定抵押贷款的平均利率飙升至3.24%,但随后急剧下降,6月底为2.94%。根据CoreLogic的数据,6月份全国房价年增长率为4.9%,远高于5月份4.1%的年增长率。6月份房价环比上涨1%,创下2013年以来的最大单月涨幅。

  新冠疫情影响到了全美的各个角落,但并不是每一个房地产市场都受到了相同的冲击。从全美房市的变化中也可以看到疫情对房地产经济造成的影响,部分地区的表现要好于其他地区。纽约市在最初几个月受到疫情的严重打击,一些居民选择搬到偏远的郊区—甚至远至费城,以寻求更多的空间和更安全的环境。受此影响,费城的房价以每年8.4%的速度上涨,大量纽约客的涌入令该市受益匪浅。

  Realtor.com的首席经济学家丹妮尔-黑尔(Danielle Hale)表示,“在遭受了3月和4月特别严重的打击后,东北地区的新冠病毒病例保持稳定,我们看到大量买家重返市场。如果同样的趋势也发生在南部和中西部,例如疫情继续上升,那么秋季房市还会上扬,尤其是在学校决定推迟开学之后。”

  同样的,圣地亚哥和华盛顿特区的房价走势也比较强劲,主要是因为这两个市场需求多余供应。房地产销售公司Long & Foster的一份报告显示,6月份华盛顿特区的库存量同比下降了25%。

  相比来说,旧金山的房价比一年前却有所下跌,这跟硅谷地区大批量的科技工作者远程办公有关。许多员工得知消息后,纷纷搬离房租最贵的市中心区域,导致需求下降,价格也随之下跌。根据ABC的消息,90%的城市劳动力目前在家里工作,人们正在搬离城市。甚至根据报道:如果走在旧金山南部的市场和金融区,感觉就像一座鬼城。

  在疫情爆发之前,旧金山南海滩一套两居室公寓的平均挂牌价格约为195万美元。如今,均价已下跌3万美元,至192万美元。一居室公寓的均价下降了1.5万美元。旧金山去年年底房屋的空置率为5.4%,而目前为10%,当对住房需求不再旺盛,价格也就随之下降。

  但分析师表示,房价的上涨速度会放缓。房地产经纪公司Redfin首席经济学家泰勒-马(Taylor Marr)表示: 随着抵押贷款利率下降,房价上涨,但供给也下降了,这削弱了对房价的影响。房价增长可能会放缓,但共识是房价至少在今年将继续上涨。”

  CoreLogic的经济学家Frank Nothaft预测,到明年6月,价格将比今年低1%。他预计价格上涨将在未来12个月有所减缓。导致经济再次全面停摆,房屋销售可能会像3月和4月那样走弱,房价会反映出这一点。

  更多分析认为,房价产生变化的根本原因是供给和需求的平衡度。房屋建筑商看到了买家的兴趣和强劲数据,但由于疫情带来的供应链问题和劳动力市场紧张,他们未能提高产量来满足这一需求,劳动力市场紧张多年来一直在阻碍楼市复苏。这意味着即使低利率帮助了人们做出买房的决定,市场上也不见得有足够可挑选的房源。

 (美国房屋库存在2020年大幅下降,来源:redfin)

  根据Zillow的数据,在费城,目前房源数量比去年同期下降了34%。Realtor.com的一项分析同样发现,今年3月至5月,大都市地区的房源比去年同期下降了48%。

  阻碍购房行为第二原因是3月份实行了禁售。为了防止疫情继续传播,房地产市场在3月施行了禁售活动,只能远程看房,这等于在最繁忙的季节业务暂停了两个多月。当房地产市场重启时,一些卖家又考虑到健康问题不愿重新投入销售过程,尤其是在可能让他们面临风险的情况下。同时,隔离也加速了家人们重回家庭生活来照顾空巢老人。

  阻碍房价复苏的其他原因还包括联邦政府实行的CAREs Act救助法案。房源网站Zillow.com的经济学家杰夫-塔克(Jeff Tucker) 认为: 法案允许房主在失去工作的情况下延期支付抵押贷款,目前有8%的抵押贷款已经延期支付。通常在经济衰退期间,很多人会失业,无法偿还房贷,或者最终丧失抵押品赎回权,银行会把他们的房子卖掉。但这一次,市场上最低迷的部分实际上已经冻结。对这些家庭来说,这无疑是个好消息,但一个主要的副作用是,在这样的衰退时期,进入市场的房屋数量也会大大减少。”

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责任编辑:李园

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